Pourquoi votre capacité d’emprunt selon la banque diffère-t-elle presque toujours du résultat d’un calculateur en ligne ?

Il n’y en avait pas. Les calculateurs en ligne estiment généralement votre capacité à partir de votre revenu et du taux affiché aujourd’hui. Les prêteurs, eux, doivent vous qualifier à un taux plus élevé que celui que vous paierez réellement, et ils comptent vos dettes existantes d’une façon que la plupart des calculateurs ignorent.

Depuis 2021, les prêteurs assujettis à la réglementation fédérale doivent vous qualifier au plus élevé entre votre taux contractuel plus 2 %, ou 5,25 % (le taux de référence fixé par le Bureau du surintendant des institutions financières). C’est ce qu’on appelle le taux de qualification, ou test de résistance. Concrètement, si votre taux réel est de 4,5 %, vous êtes évalué comme si vous payiez 6,5 %, même si votre paiement mensuel réel sera calculé au taux réel, plus bas.

Le prêteur calcule ensuite deux ratios à partir du paiement établi au taux de qualification. L’amortissement brut de la dette (ABD) compare vos frais de logement (paiement hypothécaire au taux de qualification, taxes municipales, chauffage, et 50 % des frais de copropriété le cas échéant) à votre revenu brut : le maximum tourne généralement autour de 39 % pour une hypothèque assurée et 35 % pour une hypothèque conventionnelle. L’amortissement total de la dette (ATD) ajoute toutes vos autres dettes, prêt auto, cartes de crédit, marges, prêts étudiants, au calcul, avec un maximum généralement autour de 44 % pour une hypothèque assurée et 42 % pour une hypothèque conventionnelle. Ces seuils varient d’un prêteur à l’autre, mais ce sont les repères les plus communément utilisés.

son revenu suffisait largement pour le montant qu’il visait, mais un prêt auto de 480 $ par mois le poussait au-dessus du seuil ATD conventionnel. Nous avons chiffré deux scénarios : rembourser une partie du prêt auto avant la demande, ou accepter un montant hypothécaire plus bas. Thomas a choisi de rembourser une partie du solde de son prêt auto avec des économies qu’il gardait de côté, ce qui a fait remonter sa capacité approuvée de près de 60 000 $.

Le revenu n’est qu’une variable parmi d’autres. Les dettes existantes, la mise de fonds prévue (une hypothèque assurée et une hypothèque conventionnelle n’utilisent pas les mêmes seuils), et le taux du moment changent tous le résultat final. C’est pourquoi deux personnes au même salaire peuvent recevoir des préapprobations très différentes, et pourquoi le chiffre d’un calculateur en ligne, qui ne voit aucune de ces variables, n’est qu’un point de départ approximatif.

Un calculateur en ligne donne une idée générale, pas un chiffre fiable. Notre équipe peut calculer votre capacité réelle avec vos chiffres exacts, et identifier si un ajustement à vos dettes actuelles pourrait faire une différence avant même de commencer à magasiner. Discutons ensemble pour évaluer votre situation. Comme vous le savez probablement déjà, nos services sont gratuits.