Le don pour la mise de fonds, simple sur papier, mais pas dans les détails

Justine achetait sa première propriété à 450 000 $. Pour respecter la mise de fonds minimale de 5 %, ses parents avaient accepté de lui donner 30 000 $, largement de quoi couvrir sa mise de fonds et une partie des frais de clôture. Sur le conseil d’une amie qui avait vécu la même chose l’an dernier, elle pensait qu’une simple lettre signée par ses parents suffirait.

Ce n’était pas faux, mais ce n’était pas suffisant non plus pour son dossier à elle.

Pour une hypothèque assurée, c’est-à-dire une mise de fonds sous 20 %, le don doit généralement provenir de la famille immédiate : parents, grands-parents, frères et sœurs, que ce soit par le sang, le mariage, l’union de fait ou l’adoption. Un don d’un oncle, d’une tante ou d’un ami proche n’est pas automatiquement refusé, mais il exige presque toujours une justification supplémentaire, et certains prêteurs le refusent carrément. Pour une hypothèque conventionnelle (20 % et plus de mise de fonds), les règles sont parfois plus souples, mais ça varie d’un prêteur à l’autre.

C’est la partie que l’amie de Justine avait vécue, et c’est la partie que la plupart des gens connaissent déjà.

Ce que son amie ne lui avait pas dit, c’est que chaque prêteur (et chaque assureur hypothécaire) a ses propres exigences sur la provenance et le moment où l’argent doit transiter. Certains veulent voir le don déjà déposé dans le compte de l’acheteur avant même le dépôt de la demande. D’autres acceptent un virement quelques jours avant la clôture, à condition de fournir le relevé bancaire des parents montrant que les fonds y étaient déjà, pour écarter l’idée d’un prêt déguisé.

Ce que nous avons vérifié en premier : avant même que Justine fasse une offre, nous avons confirmé auprès du prêteur ciblé exactement quand et comment le don devait transiter, quels relevés bancaires seraient exigés des deux côtés, et à quel moment produire la lettre. Résultat : aucune surprise de dernière minute, et le virement des parents s’est fait au bon moment plutôt qu’en catastrophe la veille de la signature chez le notaire.

Un don transféré trop près de la clôture peut forcer un délai, ou pire, remettre en question le financement si le prêteur n’a pas le temps de valider la provenance des fonds selon ses propres règles de lutte contre le blanchiment d’argent. C’est un détail qui semble administratif, mais qui peut coûter une date de clôture.

Nous sommes courtiers hypothécaires, pas notaires ni fiscalistes. Le contrat de don, ses implications légales, et les questions fiscales pour le donateur devraient être confirmés avec un notaire ou un fiscaliste avant de procéder.

Ce qu’il faut retenir

Un don familial peut simplifier énormément l’achat d’une première propriété, mais chaque prêteur a ses propres règles sur la façon de le documenter. Notre équipe peut confirmer avec vous exactement ce qu’il faut prévoir, pour vous et pour vos proches, avant que l’offre ne soit déposée. Discutons ensemble pour évaluer votre situation. Comme vous le savez probablement déjà, nos services sont gratuits.