Ce que change l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour un dossier avec moins de 20 % de mise de fonds

Noah venait de faire accepter son offre sur un condo à 400 000 $. Avec 10 % de mise de fonds, soit 40 000 $, il pensait avoir fait ses devoirs. Puis l’estimation de clôture de son prêteur est arrivée, avec une ligne qu’il n’avait pas vu venir : « Prime d’assurance prêt hypothécaire — 11 160 $ ».

Sa première réaction a été de croire à une erreur, ou à des frais qu’il pourrait simplement refuser. Ce n’est ni l’un ni l’autre. C’est une conséquence directe de sa mise de fonds, obligatoire dans son cas, et calculée selon une grille précise.

Dès qu’une mise de fonds est sous 20 % du prix d’achat, ce qu’on appelle une hypothèque à ratio élevé, le prêteur exige une assurance prêt hypothécaire. Trois assureurs se partagent ce marché au Canada : la SCHL (l’assureur public), Sagen et Canada Guaranty (les deux assureurs privés). L’emprunteur ne choisit pas lequel des trois assure son prêt, c’est le prêteur qui l’assigne.

Un point qu’on clarifie systématiquement avec nos clients : cette assurance protège le prêteur contre un défaut de paiement, pas vous ni votre famille. Ce n’est pas la même chose que l’assurance vie ou invalidité que votre banque peut vous proposer à la signature, celle-là protège vos proches, pas le solde du prêteur.

La prime se calcule en pourcentage du montant emprunté (pas du prix d’achat), selon le ratio prêt-valeur :

Pour Noah : avec 10 % de mise de fonds, son ratio prêt-valeur est de 90 %, dans la tranche à 3,10 %. Sur son prêt de 360 000 $, la prime s’élève à 11 160 $. La bonne nouvelle : cette prime peut être ajoutée à son hypothèque et amortie sur la durée du prêt, plutôt que payée comptant.

Au Québec, une taxe provinciale sur les primes d’assurance s’applique en plus de la prime elle-même. Contrairement à la prime, cette taxe doit être payée comptant, à la date de clôture : elle ne peut pas être financée avec le reste du prêt.

Le taux actuel est de 9 %. Pour Noah, ça représente 1 004 $ de plus à prévoir en liquidités le jour de la signature, en plus de sa mise de fonds et des autres frais de clôture.

À surveiller si votre achat approche la fin d’année 2026 : selon Revenu Québec, ce taux passe à 9 975 % pour toute prime payée après le 31 décembre 2026, dans le cadre d’une harmonisation avec le taux de la TVQ. Pour un dossier autrement identique à celui d’Noah, ça représente environ une centaine de dollars de plus.

L’assurance prêt hypothécaire n’existe que pour les propriétés de moins de 1,5 M$ (le plafond a été relevé à ce niveau en décembre 2024). Au-delà, impossible de l’obtenir : une mise de fonds minimale de 20 % devient obligatoire. Sous ce plafond, la mise de fonds minimale suit elle aussi des paliers : 5 % sur les premiers 500 000 $ du prix d’achat, puis 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 499 999 $.

Ce qu’il faut retenir

Le montant exact de votre prime et de la taxe qui l’accompagne dépend de votre mise de fonds et du prix visé, deux choses qu’on peut calculer précisément avec vous avant même de faire une offre. Notre équipe peut réviser votre dossier et vous montrer exactement ce que ça change pour vos liquidités disponibles à la clôture. Discutons ensemble pour évaluer votre situation. Comme vous le savez probablement déjà, nos services sont gratuits.