CELIAPP et RAP : la déduction fiscale que la plupart des acheteurs oublient

Clara et Mathis venaient de faire accepter leur offre d’achat sur un jumelé à Sherbrooke. Comme la majorité des premiers acheteurs, ils avaient prévu utiliser le régime d’accession à la propriété (RAP) pour puiser dans leurs REER : 60 000 $ chacun, soit le nouveau plafond depuis avril 2024. De quoi couvrir une bonne partie de la mise de fonds sans payer d’impôt sur le retrait.

Ce qu’ils ne savaient pas, c’est qu’ils s’apprêtaient à laisser une déduction fiscale sur la table. Notre équipe l’a repérée en révisant leur dossier une semaine avant la signature.

Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de son REER sans impôt pour l’achat d’une première propriété. Mais ce retrait ne génère aucune nouvelle déduction : la déduction, Clara et Mathis l’avaient déjà obtenue au moment de cotiser à leur REER, des années plus tôt. Le RAP est un prêt qu’on se fait à soi-même, remboursable à son REER sur 15 ans, à raison d’un minimum de 1/15 du montant retiré chaque année.

Chaque cotisation donne droit à une déduction l’année où elle est versée, jusqu’à 8 000 $ par année (16 000 $ si des droits de l’année précédente ont été reportés), pour un maximum cumulatif de 40 000 $. Et contrairement au REER, aucune règle n’oblige à laisser les fonds dormir avant de les retirer : un retrait admissible pour l’achat d’une première propriété peut suivre la cotisation de quelques jours à peine.

C’est là que nous sommes intervenus. Clara et Mathis avaient tous les deux des droits de cotisation CELIAPP inutilisés, mais comptaient les ignorer et retirer leur mise de fonds directement du REER via le RAP. Notre suggestion : faire transiter une partie de l’argent du RAP par le CELIAPP avant l’achat.

Concrètement, pour Mathis :

L’argent qui devait de toute façon servir à l’achat suit simplement un chemin différent.

Le résultat : Mathis obtient une déduction fiscale de 8 000 $ sur son revenu imposable de l’année, une déduction qu’il n’aurait jamais eue en retirant cet argent du RAP directement. L’obligation de rembourser son REER sur 15 ans existe peu importe le chemin emprunté : elle ne change pas. La cotisation au CELIAPP est donc un gain net, à deux conditions : avoir des droits de cotisation CELIAPP inutilisés, et avoir un revenu imposable suffisant cette année-là pour profiter pleinement de la déduction.

Clara a fait le même exercice avec ses propres droits CELIAPP. À eux deux, le couple a récupéré plusieurs milliers de dollars en déduction fiscale supplémentaire, sans changer d’un dollar le montant réellement disponible pour la mise de fonds.

Cette stratégie a une fenêtre étroite. Le retrait CELIAPP doit être admissible, ce qui suppose que l’acheteur répond toujours aux critères de première propriété au moment du retrait, et que la cotisation et le retrait s’organisent avant la clôture chez le notaire, pas après. Une cotisation faite après un premier retrait admissible au CELIAPP, par exemple, n’est plus déductible. L’ordre des opérations compte autant que les montants.

C’est un ajustement qui ne figure sur aucun formulaire de banque et qu’un conseiller au comptoir n’a généralement pas le temps de creuser avec chaque client. C’est le genre de détail que nous repérons en regardant l’ensemble du dossier, REER, CELIAPP et calendrier d’achat compris, plutôt qu’une seule pièce à la fois.

Nous sommes courtiers hypothécaires, pas comptables ni fiscalistes. Cet article vulgarise une stratégie possible à titre informatif : il ne remplace pas un avis fiscal personnalisé. Les droits de cotisation CELIAPP réellement disponibles, l’admissibilité d’un retrait et l’impact exact sur une déclaration de revenus varient selon la situation de chacun. Avant d’agir, confirmez toujours les détails avec l’Agence du revenu du Canada, Revenu Québec, ou un fiscaliste.

Avant de retirer un dollar de son REER pour un premier achat, ça vaut la peine de vérifier trois choses avec nous :

Ces trois éléments déterminent si le détour par le CELIAPP vaut la peine, et de combien.

Chaque dossier est différent : droits REER et CELIAPP déjà utilisés, revenu imposable, calendrier d’achat, tout ça varie d’une personne à l’autre. Notre équipe peut réviser votre situation avec vous et vérifier si cette stratégie s’applique à votre cas, idéalement avant de signer l’offre d’achat. Discutons ensemble pour évaluer votre situation. Comme vous le savez probablement déjà, nos services sont gratuits.