Acheter à plusieurs, le prêteur peut vous réclamer 100 % de la dette

Camille et sa sœur Éloïse voulaient acheter une maison ensemble. Camille avait un bon revenu et un dossier de crédit sans faille. Éloïse avait un revenu plus modeste, un prêt auto en cours et un retard de paiement dans son passé. Leur plan était simple : partager les paiements à parts égales, et chacune serait propriétaire de la moitié. Il y avait une question qu’elles n’avaient pas posée : que se passe-t-il si l’une des deux ne peut plus payer?

Ici, chaque personne est acheteuse à part entière. C’est différent d’un proche qui aide quelqu’un à se qualifier, une situation que nous expliquons dans notre article sur le cosignataire et le garant.

Quand plusieurs personnes achètent ensemble, le prêteur additionne les revenus et les dettes de tout le monde pour calculer les ratios d’endettement (ABD et TAD, expliqués dans notre article sur la capacité d’emprunt). Les revenus de chaque personne aident à se qualifier, mais le prêt auto d’Éloïse compte dans le calcul au même titre que le salaire de Camille. Le dossier de crédit de chaque personne est aussi examiné, et un dossier plus fragile chez l’une peut peser sur l’ensemble de la demande.

C’est le point que la plupart des acheteurs à plusieurs découvrent trop tard. Dans un prêt hypothécaire conjoint, les coemprunteurs sont solidairement responsables : le prêteur peut réclamer la totalité de la dette à n’importe lequel d’entre eux, peu importe la répartition prévue entre vous. Si Éloïse perdait son emploi et cessait de payer, la banque se tournerait vers Camille pour le paiement complet, pas seulement pour sa moitié. Cette dette apparaît aussi au dossier de crédit de chacune et compte dans le calcul de sa propre capacité d’emprunt future.

Ce qui a orienté notre recommandation pour Camille et Éloïse : nous leur avons expliqué que leur partage 50/50 n’avait de valeur qu’entre elles, jamais devant le prêteur. Avant de s’engager, elles ont donc consulté un notaire pour rédiger une convention d’indivision, qui prévoit qui paie quoi, ce qui arrive si l’une veut vendre sa part et comment l’autre peut la racheter.

Le prêt ne dit rien de vos droits l’une envers l’autre. Au Québec, quand plusieurs personnes achètent ensemble, elles deviennent copropriétaires indivis : chacune possède une fraction de l’ensemble de la propriété. La Chambre des notaires du Québec recommande une convention d’indivision écrite, publiée au registre foncier pour être opposable aux tiers. Elle peut prévoir le partage des dépenses, les règles d’administration, le droit de premier refus si une personne veut vendre sa part, et la durée de la convention (à renouveler aux 30 ans).

Nous sommes courtiers hypothécaires, pas notaires ni avocats. La rédaction d’une convention d’indivision et ses conséquences juridiques relèvent d’un notaire. Ce texte porte sur le financement.

Acheter à plusieurs peut très bien fonctionner, à condition que chaque personne comprenne ce à quoi elle s’engage. Notre équipe peut évaluer votre dossier à plusieurs et vous expliquer ce que le prêteur va regarder. Discutons ensemble pour évaluer votre situation. Comme vous le savez probablement déjà, nos services sont gratuits.